土地市场溢价走低,说好不拿地的房企仍在“捡漏”

发布日期:2019-11-11 13:02:22    浏览次数: 4852

今年9月,全国土地市场仍处于“低调”状态,低价出售甚至拍卖的地块比例持续上升。在融资紧张、房地产交易下降的背景下,企业对征地持谨慎态度,甚至有企业表示将暂停征地。

尽管如此,在过去的9月份,仍有许多住房企业在土地市场“收拾残局”。业内人士预测,今年第四季度,全国土地交易不会改善,尤其是土地的底价和地价不会太高,因此仍有机会以低成本获得高质量的地块。

100家顶级住宅企业中60%的保险费率不到10%

在9月的最后一天,全国土地市场仍然以底价和低溢价交易为主,不时有消息传来。

9月30日,宁波余姚出售了5处商业和住宅用地,总初始价格约为17亿元,总成交价格为18.42亿元,其中1处被出售。

同一天,徐州市遂宁县出售了8块住宅用地,总起拍价为4.76亿元。这8块地最终以底价售出。

同时,广东省佛山市顺德区北窖镇以27.53亿元的底价,相当于6610元/平方米的底价,将一处宅基地出售给美的。青岛胶州市出售了一个纯住宅小区,万科和神舟以5.64亿元的底价胜出,底价为3673元/平方米。

向上看,尽管大部分土地以底价或低溢价出售,但当地政府对新地块上市的热情依然存在。9月30日,江苏省无锡市有四栋住宅楼挂牌上市,总销售面积135,500平方米。江苏省苏州市挂牌出让5块土地,初始总价格66.42亿元,总出让面积41.29万平方米。这块土地预计将于10月份出售。

但是,总的来说,住房企业占用土地的积极性不高。至于今年第三季度的土地市场,凯尔瑞(Kelerrui)的分析显示,由于土地市场持续低迷,前100家住宅企业保持了合理的征地状态。第三季度,前100家住宅企业的征地地价大幅下降,60%的已建成地块的地价低于10%,近80%的已建成地块的地价低于30%。

就具体地块而言,第三季度销售的高价地块主要分布在昆明、台州、成都、宁波等城市。其中,东源房地产以144%的溢价获得昆明官渡区3块住宅小区。恒大等领先房地产公司在第三季度都以底价出售了土地,几乎没有地块以高价出售。

市场的这种微妙变化也可以从宏观数据中看出。9月16日,国家统计局发布数据显示,2019年1月至8月,房地产开发企业购买的土地成交价格为6374亿元,下降22%,降幅为5.6个百分点。

预计10月份住宅用地交易仍将降温,住宅企业可以采取“补漏”策略

“虽然第三季度受到一系列融资收紧的影响,但一级和二级城市的地价较低,土地交易热有所下降,但总体情况仍然很高,50个主要城市在不到9个月的时间里卖出了超过3万亿元的土地。这是历史上第一次,也是同一时期的记录。”中原地产首席分析师张大伟表示。

中原地产研究中心的统计数据显示,截至2019年9月26日,中国50个最大城市的土地总销售额为3.06万亿元,同比增长18.8%。其中,有9个“1000亿”城市卖地,杭州卖地最多,达2203亿元,苏州卖1293亿元,北京卖1224亿元,上海卖1214亿元。此外,福州、广州、郑州、成都、昆明和温州等17个城市已售出500多亿元土地。

尽管各大城市仍对土地交易量持乐观态度,但业内人士仍对土地市场的未来趋势感到担忧。

易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,从住宅企业的管理策略来看,更强调降价、促销和清仓。后续宅基地交易市场是否活跃,取决于房屋企业的退股效果和资金回报。目前,住房企业库存退市压力仍然很大,财务状况没有得到实质性改善。由此看来,至少在今年10月,全国宅基地市场将继续降温,土地购买的增长曲线将继续下降。

克里还认为,自今年5月以来,住房企业的融资环境不断收紧,典型住房企业的融资总量也有所下降。万科、碧桂园、恒大都表示,全年将保持理性的征地态度,不急于征地,与高地价、高地价地块“保持尊重的距离”。不难预测,在第四季度,企业投资将继续保持理性和谨慎。控制土地成本成为关键。是否“逆周期”征地取决于价格是否合理。

Kerri建议,对于仍有土地供应和储备需求的企业,应拓宽征地渠道,降低综合征地成本,通过合作和旧城改造获得更多核心地块。

事实上,目前土地市场的下跌情况也为低成本的土地收购提供了机会,使一些住房企业得以“收拾残局”。其中,最典型的房地产企业应该是金融企业。此前,融创的高级管理层一直强调严格控制投资步伐,停止参与所有公开市场竞标。董事长孙宏斌甚至表示,融创在下半年基本上没有拿到土地配额。话虽如此,9月24日,融创获得了上海青浦赵翔大厦30.9亿元的投标。底价为21013元/平方米,溢价仅为0.6%。

对此,严跃进表示,由于部分城市土地交易竞争程度减弱,地价趋于稳定,土地底价和地价都不高。此时,住宅企业可以采取“拾遗补缺”的策略,即以相对较低的地价收购优质土地。

新京报记者袁秀丽

编辑王海亮校对卓伟

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